불법·편법 증여, 국세청 단속 사례와 실제 적발 결과로 보는 리스크 경고

“가족끼리 돈 좀 주고받은 건데, 설마 이 정도로까지 보겠어?”
지금도 이렇게 생각하고 계시다면… 솔직히 말해서, 2025년 국세청 분위기를 너무 가볍게 보고 계신 겁니다.

안녕하세요, 요즘 주변에서 “부모님이 집 자금 조금만 보태주신다는데 이거 신고해야 돼요?” 라는 질문을 진짜 많이 듣고 있는 사람입니다. 솔직히 예전엔 저도 “뭐, 다들 그렇게 하지 않나?”라는 가벼운 마음이었어요. 그런데 최근 국세청 보도자료랑 국감 자료, 실제 세무조사 사례들을 하나씩 보다 보니까, 이게 그냥 가족 간의 따뜻한 지원과 세법이 보는 ‘편법 증여’ 사이의 간격이 생각보다 훨씬 좁다는 걸 절감하게 되더라구요. 특히 부동산 가격이 크게 오르고, 20~30대가 고가 아파트를 사는 사례가 늘면서 “부모 찬스”에 대한 국세청의 시선이 완전히 달라졌습니다. 오늘은 진짜 우리 사이에서만 솔직히 이야기하듯, 불법·편법 증여가 실제로 어떻게 적발되고, 어떤 결과가 나오는지를 정리해 보려고 해요. 괜히 인터넷 카더라에 속지 말고, 국세청이 발표한 사례와 최근 조사 흐름을 토대로 어디까지가 위험선인지 감을 잡아보자는 느낌으로 보시면 됩니다.

1. 최근 5년, 불법·편법 증여 단속 트렌드 한눈에 보기

요즘 뉴스 보다 보면 “부모 찬스로 아파트 산 2030 세무조사” 같은 제목, 정말 자주 보이죠. 괜히 자극적인 기사 제목이 아니라, 실제 숫자부터가 분위기를 말해 줍니다. 국회에 제출된 국세청 자료를 보면, 최근 5년 동안 부동산 거래 과정에서 적발된 불법·편법 증여 등 탈세 건수가 2만 건을 훌쩍 넘고, 추징세액만 1조 5천억~1조 6천억 원 규모에 이릅니다. 단순히 ‘몇 건 잡혔다’ 수준이 아니라, 매년 수천 건, 수천억 단위의 세금이 추가로 나오는 상황인 거죠.

더 무서운 포인트는, 이 중 상당수가 ‘부모님 집을 시세보다 터무니없이 싸게 사는 방식’, 혹은 ‘부모가 빌려준 돈으로 집을 사면서도 정식 증여 신고는 하지 않은 경우’라는 점입니다. 그러니까, “이 정도는 다들 한다던데?” 하는 바로 그 방식들이 지금 통계에서 실제 적발 패턴 1순위로 찍히고 있는 셈이에요.

게다가 2025년에 들어서는 자금조달계획서 실시간 수집·분석 시스템이 강화되면서, 고가 주택은 물론 한강변·강남4구·마용성 같은 ‘핫한 지역’ 거래에 대해 국세청이 거의 전수에 가까운 수준으로 자금 출처를 들여다보는 모드로 바뀌었습니다. 예전처럼 부동산 거래가 끝나고 “언제 세무조사 나오려나” 이런 식이 아니라, 거래 단계에서 자금조달계획서를 자동으로 분석해서 이상 징후를 바로 뽑아내는 구조입니다. 간단히 말하면, 선별 조사 → 타깃 조사로 진화했다고 보시면 돼요.

여기서 한 가지 오해를 꼭 짚고 넘어가야 합니다. 많은 분들이 “나는 초고가 아파트도 아니고, 그냥 수도권 중간급 아파트인데 설마?”라고 생각하시는데, 국세청이 보는 포인트는 “집값 절대 금액”이 아니라 “소득·재산 수준에 비해 자금 조달 구조가 맞느냐”입니다. 연 소득이 3천만 원, 모아둔 자산도 많지 않은 20대·30대가 수억~수십억짜리 부동산을 취득하면, 가격이 강남이든 지방이든 상관없이 기계적으로 “이상 거래 후보”에 올라갑니다.

결론만 먼저 말하면, 요즘 국세청 단속 흐름을 보면 “설마 나까지 보겠냐”는 생각이 제일 위험한 마인드예요. 불법·편법 증여로 판단되는 순간, 원래 냈어야 할 증여세 + 가산세(최대 40%대 수준) + 낙인 효과까지 한 번에 오는 구조라, 나중에 “그때 차라리 신고할 걸…” 하는 후회가 거의 100% 나온다고 보셔도 됩니다.

2. 부동산 거래에서 가장 많이 적발되는 편법 증여 패턴

부동산은 금액이 크다 보니, 국세청 입장에서는 “부의 이전이 일어나는 핵심 통로”로 보고 있습니다. 최근 발표된 자료를 보면, 부동산 탈세 적발 건수 중 약 90% 가까이가 사실상 편법 증여 유형이라고 할 정도로 비중이 커요. 어떤 패턴이 실제로 많이 걸리는지 표로 먼저 정리해 볼게요.

유형	대표 행위 내용	국세청 시각
부모 집을 시세보다 싸게 매수	시가 10억 아파트를 5억 등 ‘반값’ 수준으로 자녀에게 양도	차액 5억은 사실상 증여로 보고 증여세 과세 가능성이 매우 큼
자금조달계획서 허위 기재	“본인 저축·기존 집 처분”이라고 쓰고 실제론 부모가 현금 지원	조사 시 원천 확인 후, 허위로 드러나면 증여세 + 가산세 부과
가족·법인 돈 빼서 계약금·중도금 납부	부모 회사 법인자금을 빼내 자녀 명의 아파트 취득에 사용	법인세·소득세·증여세까지 3중 리스크로 번질 수 있음
미성년자·취업준비생 고가 주택 취득	소득이 거의 없는데 분양권·아파트를 수억 이상 취득	자금 출처 전수 조사 대상, 사실상 “부모 찬스” 여부 직접 확인
가장매매(실제 주인은 부모, 명의만 자녀)	비과세·대출 규제 회피 위해 자녀 명의로 매입 후 실사용은 부모	실질과세 원칙에 따라 증여·양도소득 재계산, 세금 폭탄 가능

실제 사례를 보면, 채무를 끼운 꼼수가 정말 많습니다. 예를 들어, 부모가 자녀에게 거액을 빌려준 것처럼 서류를 꾸미고, 그 돈으로 초고가 아파트를 사도록 한 뒤, 이자도 안 받거나 상환 계획도 제대로 없는 경우가 대표적이에요. 외형만 보면 “차용증 있고, 이체 내역도 있으니 대출 아닌가?” 싶지만, 국세청은 이자 지급 여부, 상환 기록, 자녀의 상환 능력을 종합적으로 보면서 “애초에 갚을 의사와 능력이 없는 돈”이면 증여로 판단하는 추세입니다.

그러니까 요약하면 이렇습니다. “부동산 + 가족 + 자금조달계획서 + 차용증”이 한 세트로 등장하는 순간, 국세청에는 이미 수많은 데이터와 판례, 과거 사례가 쌓여 있기 때문에, 어설픈 연출이나 형식적 서류는 거의 통하지 않는다는 점이에요. 우리 입장에선 “이 정도는 꼼꼼히 준비했다”고 생각해도, 조사관들이 보기에는 이미 너무 익숙한 패턴일 수 있다는 걸 항상 염두에 두셔야 합니다.

3. ‘가족 간 차용증’으로 위장한 꼼수, 실제 적발 사례

불법·편법 증여 이야기할 때 빠지지 않는 게 바로 가족 간 차용증입니다. “증여세 내기는 아깝고, 그렇다고 현금 흐름은 다 남는데… 그럼 차용증 쓰고 빌려준 걸로 하자” 이런 흐름, 솔직히 주변에서 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 근데 요즘 국세청은 이 부분을 거의 집중 타깃으로 보고 있습니다.

실제 적발된 유형을 정리해 보면, 겉으로는 “차용”처럼 보이지만 안을 들여다보면 도저히 대출로 인정할 수 없는 케이스들이 대부분입니다. 대표적으로 이런 신호들이 있으면 국세청은 증여로 의심합니다:

• 이자 약정은 있으나 실제 이자 지급 내역이 전혀 없는 경우 – 통장에 이체 기록이 1건도 없다면 바로 의심 대상입니다.
• 상환 계획은 써놨는데 실제로는 한 번도 상환이 이뤄지지 않은 경우 – 만기일이 지나도 연장 계약도 없으면 증여로 보겠다는 의미죠.
• 빌린 금액에 비해 자녀의 소득 수준이 턱없이 낮은 경우 – 연봉 3천인데 5억, 10억을 빌렸다고 하면 애초에 갚을 능력이 없다고 보는 게 국세청 입장입니다.
• 차용증 작성일과 실제 이체·계약 일정이 맞지 않는 경우 – 나중에 세무조사 대비해서 ‘소급 작성’한 흔적이 보이면 신뢰도가 바로 떨어집니다.
• 부동산 취득 직전에만 돈이 잠깐 들어왔다 나가는 경우 – 계약금·중도금 시기에만 맞춰 흘러들어왔다 사라지는 패턴은 전형적인 세무조사 타깃입니다.

국세청은 이제 자금조달계획서 + 금융거래 내역 + 가족 간 계좌이체 흐름을 한 번에 묶어서 봅니다. 그래서 “차용증만 잘 써두면 안전하겠지”라는 생각은, 지금 시점에서는 거의 자기암시 수준에 가깝다고 보셔야 해요. 차용증이 정말 ‘대출’로 인정되려면, 금융기관에서 돈 빌릴 때처럼 이자, 상환, 담보, 기간이 실제로 운영되는 모습이 보여야 합니다.

우리 사이에서만 말하자면, “어차피 상환할 생각도 없으면서 차용증만 쓰자”는 건 거의 100% 증여로 본다고 생각하고 움직이는 게 맞습니다. 그럴 거면 차라리 처음부터 증여세를 설계해서 안전하게 신고하는 쪽을 검토하는 게, 장기적으로 보면 돈과 멘탈을 동시에 지키는 길인 경우가 훨씬 많습니다.

4. 시가보다 싸게·비싸게 거래한 주식·부동산, 증여로 뒤집히는 순간

요즘 기사에서 자주 나오는 사례 중 하나가, “60억 하는 아파트를 39억으로 감정평가 받아 증여세를 줄이려다 국세청에 적발”된 케이스입니다. 또 어떤 경우에는 부모 소유 아파트를 시세보다 훨씬 싸게 자녀에게 팔았다가, 그 “싸게 준 만큼”을 증여로 보고 추가 세금을 물게 된 사례도 계속 나오고 있고요. 핵심은 단 하나, “시가와의 차이”입니다.

세법에서는 특수관계인(부모·자녀, 배우자 등) 사이의 거래에서 시가보다 현저히 낮거나 높은 가격으로 거래하면, 그 차액을 증여로 보겠다는 규정을 두고 있습니다. 부동산이든 비상장주식이든 마찬가지예요. 그래서 “싼 값에 넘겨줬으니 양도세는 줄겠지”라고 생각했다가, 양도세는 줄었는데 증여세가 훨씬 크게 나오는 역대급 역효과를 맞는 경우도 꽤 많습니다.

비상장주식 거래도 비슷합니다. 가족이 운영하는 법인의 주식을 자녀에게 싸게 넘기거나, 회사 임직원·특수관계인에게 시가보다 유리한 가격에 거래했다가 국세청으로부터 “저가 양수도에 따른 이익은 증여로 과세한다”는 통보를 받는 사례가 지속적으로 나오고 있어요. 실제 판례에서도, 국세청이 보충적 평가방법으로 주식 가치를 다시 산정하고, 그 차익 부분을 증여세 과세 대상으로 인정한 사례들이 반복되고 있습니다.

여기서 중요한 포인트는 “시가”를 국세청이 나름대로 아주 촘촘하게 본다는 점이에요. 부동산의 경우는 실거래가, 인근 유사 거래, 공시가격, 감정평가 등 여러 기준을 조합하고, 주식의 경우 재무제표, 순자산가치, 수익가치 등을 반영해 “세법상 시가”를 따로 만들어 냅니다. 그러니까, 우리가 느끼는 체감 시세와 국세청이 인정하는 시가가 다를 수 있다는 거죠.

한 줄로 정리해 보면, “시장에서 통용되는 정상 가격과 너무 동떨어진 거래는, 대부분 언젠가 세무조사 테이블 위에 올라간다”고 보시는 게 마음 편합니다. 조금 싸게, 조금 비싸게 정도가 아니라 “터무니없이 싸거나 이상하게 비싼 거래”는, 오히려 “우린 편법 썼어요”라고 스스로 광고하는 꼴이 되기 쉽습니다.

5. 가족 계좌이체·생활비 송금까지 보는 국세청, 어디까지 위험할까?

최근 기사들을 보면, 국세청이 가족 간 계좌이체·용돈·생활비 명목 송금까지 분석해서 가장(假裝) 생활비 송금을 가려내고 있다는 얘기가 자주 나옵니다. 특히 2024년 기준으로 부부·가족 간 증여 적발 건수가 전년 대비 30% 이상 늘고, 적발 금액도 수천억 원대에 달했다는 통계가 나오면서, “이제 용돈 주는 것도 다 보는 거냐”라는 불안감이 퍼지기도 했죠.

그렇다고 해서, 부모가 자녀에게 생활비 주는 것까지 전부 위험하냐? 그건 또 아닙니다. 세법상으로도 통상 필요하다고 인정되는 생활비·교육비는 증여세 과세 대상에서 제외됩니다. 문제는 이걸 “생활비인 척하면서 사실상 자산 형성에 쓰는 경우”예요. 예를 들어, 자녀 계좌로 매달 수백만 원을 보내놓고, 그 돈으로 주식·코인·부동산 투자, 목돈 예금 등을 계속 쌓아가는 패턴은 국세청이 보기엔 생활비가 아니라 사전 증여에 가깝습니다.

상황	증여 위험도	비고
부모가 자녀 월세를 집주인 계좌로 직접 납부	낮음	실제 생활비로 쓰인 것이 명확해 안전한 편
“생활비” 명목으로 자녀 계좌에 매달 고액 송금 후 자산 투자	높음	실질적으로 자산 이전으로 보일 수 있음
단기간에 수천만 원 이상을 여러 차례 이체	매우 높음	부동산 계약금·주식 일괄 매수 등 자산 이전 의심
10년 증여공제 한도 내에서 계획적으로 송금	중간 수준	금액·용도·기록 정리를 어떻게 하느냐에 따라 달라짐

국세청이 특히 보는 건, “그 돈이 실제로 어디에 쓰였는가”와 “10년 단위 증여 공제 한도를 명백히 넘어서고 있지는 않은가”입니다. 배우자 6억, 성인 자녀 5천만 원, 미성년 자녀 2천만 원의 10년 누적 한도를 넘는 지원이 계속된다면, 설명이나 증빙이 없다면 언제든 과세 이슈가 될 수 있어요.

6. 리스크 줄이는 안전한 자금 이전 전략과 체크리스트

이쯤 읽다 보면, “그럼 가족끼리 돈을 아예 주고받지 말라는 거냐…” 하는 허탈함이 살짝 올 수도 있어요. 근데 중요한 건 ‘하지 말라’가 아니라, 어떻게 하면 세법 안에서 안전하게 할 수 있느냐입니다. 국세청이 싫어하는 건 가족 간 지원 자체가 아니라, 세금을 회피하려는 의도가 분명한 구조예요.

실무에서 자주 이야기되는, 리스크를 줄이는 기본 체크리스트를 정리해 보면 아래와 같습니다.

1. 가능하면 처음부터 ‘증여’로 인정할 부분은 인정하기
   10년 공제 한도 안에서 미리미리 증여하고 신고해 두면, 나중에 자금 출처 조사 때도 설명이 훨씬 수월합니다.
2. 진짜 대출이라면, 금융기관 수준의 관리
   차용증 작성은 기본, 이자율·상환 계획·이자 지급 내역을 통장에 명확히 남기고, 필요한 경우 공증까지 고려하는 게 좋습니다.
3. 자금조달계획서, ‘있는 그대로’ 쓰기
   나중에 조사에서 다 드러날 내용을 예쁘게 포장하려고 할수록, 허위 기재로 인한 리스크와 가산세만 커집니다.
4. 생활비·교육비는 직접 지급 방식 선호
   자녀 계좌로 한 번 거쳐 가게 하지 말고, 집주인·학교·학원 등 거래처로 바로 보내면 증여 오해를 줄일 수 있어요.
5. 부동산·주식 거래는 시가에서 너무 벗어나지 않게
   “싸게 줄게”는 가족 입장에선 좋지만, 세법 세계에서는 거의 자동으로 증여 문제를 호출하는 버튼입니다.
6. 금액이 크다면, 계약 전에 세무전문가 한 번만이라도 컨펌 받기
   수억~수십억 단위 거래에서 세무사 상담 몇십만 원을 아끼다가, 나중에 수억 원대 세금 폭탄을 맞는 경우를 진짜 많이 봅니다.

결국 포인트는 하나입니다. “국세청이 싫어하는 건, 숨기고 돌리는 것”이고, “오픈하고 설계하는 쪽”이 훨씬 안전하다는 거예요. 조금 귀찮고, 세금을 내는 느낌이 억울하게 들 수도 있지만, 몇 년 뒤 느닷없이 세무조사 연락이 오고, 수년 치 계좌를 다시 뒤지는 것보다는 지금 기준에서 “합법적인 증여 전략”을 세우는 편이 압도적으로 효율적입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)